인천민사변호사 · 임대차·전세보증금
인천 전세보증금 반환 변호사
이사 전 임차권등기부터 소송·경매까지 순서대로 회수합니다. 법무법인 정서 인천사무소는 인천지방법원 앞 학익동에 있어 재판 기일과 기록 열람을 가까이에서 챙깁니다.
핵심 답변
집주인이 새 세입자가 구해져야 보증금을 준대요.
새 세입자 여부와 관계없이 계약이 끝나면 보증금을 돌려줘야 합니다. 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청하고, 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사하세요. 그다음 소송과 경매로 회수합니다.
인천에서 전세보증금 반환 사건을 맡는 법원
- 민사 재판
- 인천지방법원 (인천 미추홀구 소성로163번길 17, 학익동)
- 소액사건
- 청구 금액 3,000만원 이하는 소액 단독재판부가 맡고, 강화군 주민은 인천지방법원 강화군법원도 이용할 수 있습니다.
- 가압류·강제집행
- 인천지방법원 신청과, 집행관사무소, 경매계
민사소송은 피고 주소지 법원이 기본이지만, 돈을 달라는 소송은 원고 주소지 법원에도, 부동산 사건은 부동산이 있는 곳 법원에도, 사고로 인한 손해배상은 사고가 난 곳 법원에도 낼 수 있습니다.
인천지방법원 북부지원(검단) 설치가 추진되고 있어, 문을 열면 서구·계양구·강화군 등 일부 지역의 관할이 바뀔 수 있습니다.
인천 전세보증금 반환, 무엇부터 확인해야 할까요
계약이 끝났는데 집주인이 "새 세입자가 들어와야 준다"며 보증금을 돌려주지 않는 경우가 가장 흔합니다. 임대인은 계약이 끝나면 새 세입자와 관계없이 보증금을 돌려줘야 하고, 세입자는 집을 비워 주는 것과 동시에 보증금을 받을 권리가 있습니다.
순서가 중요합니다. 보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 한다면 먼저 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 그다음 보증금반환 소송이나 지급명령으로 판결을 받고, 집에 강제경매를 신청해 배당으로 회수합니다. 전세보증보험에 가입했다면 보증기관 청구를 함께 진행합니다.
| 관련 법조문 | 내용 |
|---|---|
| 민법 제618조, 제536조 | 임대차 종료 시 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계 |
| 주택임대차보호법 제3조 제1항 | 주택 인도와 전입신고를 마치면 다음 날부터 제3자에게 대항력 |
| 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 | 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 시 후순위 권리자보다 우선변제 |
| 주택임대차보호법 제3조의3 | 임대차 종료 후 보증금을 못 받으면 임차권등기명령 신청 |
| 민사집행법 제80조, 제88조 | 강제경매 신청과 배당요구 |
전세보증금 반환 청구 요건·소멸시효·기간·필요 서류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 청구 요건 | 임대차 종료(기간 만료 또는 해지), 보증금 지급 사실, 미반환 |
| 소멸시효·기간 | 보증금반환채권은 계약 종료일부터 10년(임차인이 계속 거주하면 진행 안 되는 경우 있음) |
| 필요 서류 | 임대차계약서, 확정일자 확인, 주민등록 초본(전입일), 등기부등본, 보증금 송금 내역, 계약 종료 통지 기록 |
전세보증금 반환 사건의 주요 쟁점
계약 종료 통지
만료 6개월~2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨야 묵시적 갱신을 막습니다.
이사 순서
임차권등기가 마쳐지기 전에 이사하거나 전출하면 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
지연손해금
계약 종료 후 반환이 늦어지면 지연손해금을 청구할 수 있고, 소송 중에는 연 12%가 적용됩니다.
경매 배당 순위
선순위 근저당이 많으면 경매로 전액 회수가 어려울 수 있어 보증보험과 다른 재산을 함께 봅니다.
보증보험 청구
보증기관 청구 요건(종료 통지, 임차권등기 등)을 맞춰야 지급이 빨라집니다.
진행 순서
상담
계약서, 대화 기록, 송금 내역을 보고 청구할 수 있는 권리와 금액, 소멸시효를 먼저 확인합니다.
내용증명·증거 정리
상대에게 내용증명으로 지급을 요구하고, 소송에서 쓸 증거를 시간순으로 묶어 둡니다.
소 제기·가압류
상대 재산이 빠져나가지 않도록 가압류·가처분을 먼저 걸고, 소장이나 지급명령을 법원에 냅니다.
변론·조정
준비서면과 증거로 주장을 다투고, 법원 조정이나 화해권고로 판결 전에 끝내는 길도 함께 검토합니다.
판결·강제집행
판결이 나와도 상대가 갚지 않으면 재산명시, 압류·추심, 경매로 실제 돈을 받아냅니다.
인천 전세보증금 반환 자주 묻는 질문
임차권등기명령은 얼마나 걸리나요?
신청 후 결정과 등기까지 보통 몇 주가 걸립니다. 2023년 개정으로 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기가 가능해져 이전보다 빨라졌습니다.
보증금반환 소송은 얼마나 걸리나요?
임대인이 다투지 않으면 몇 달 안에 판결이 나고, 지급명령은 더 빠를 수 있습니다. 판결 후 경매 절차까지 포함하면 1년 안팎이 걸리는 경우가 많습니다.
이사 가면서 이삿짐 일부를 남겨 둬야 하나요?
임차권등기가 되면 짐을 남길 필요가 없습니다. 등기 전이라면 전입과 점유를 유지해야 합니다.
소송 비용과 이사 비용도 받을 수 있나요?
소송비용은 법원 기준 범위에서 상대에게 청구할 수 있습니다. 반환 지연으로 생긴 손해는 지연손해금으로 청구하는 것이 일반적입니다.
계약이 끝나기 전에 미리 준비할 것이 있나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 두세요. 그 기간에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 묵시적으로 갱신되어 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있습니다.
인천에 사는데 상대방이 다른 지역에 살면 어디에 소송을 내나요?
돈을 받을 사건이라면 돈을 받을 사람의 주소지에서 갚는 것이 원칙이라 인천지방법원에 낼 수 있는 경우가 많습니다. 다만 상대가 관할을 다투거나 사건 성격상 다른 법원이 맡아야 하면 옮겨질 수 있어, 소장을 내기 전에 관할부터 정리합니다.
담당 변호사
서고은 변호사
대한변호사협회 제34회 우수변호사상 수상
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