인천민사변호사 · 임대차·전세보증금
인천 임차권등기명령 변호사
이사해도 대항력과 우선변제권을 지키는 장치입니다. 법무법인 정서 인천사무소는 인천지방법원 앞 학익동에 있어 재판 기일과 기록 열람을 가까이에서 챙깁니다.
핵심 답변
임차권등기명령은 언제 신청해야 하나요?
계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했고 이사를 해야 할 때 이사 전에 신청합니다. 등기부에 임차권이 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
인천에서 임차권등기명령 사건을 맡는 법원
- 민사 재판
- 인천지방법원 (인천 미추홀구 소성로163번길 17, 학익동)
- 소액사건
- 청구 금액 3,000만원 이하는 소액 단독재판부가 맡고, 강화군 주민은 인천지방법원 강화군법원도 이용할 수 있습니다.
- 가압류·강제집행
- 인천지방법원 신청과, 집행관사무소, 경매계
민사소송은 피고 주소지 법원이 기본이지만, 돈을 달라는 소송은 원고 주소지 법원에도, 부동산 사건은 부동산이 있는 곳 법원에도, 사고로 인한 손해배상은 사고가 난 곳 법원에도 낼 수 있습니다.
인천지방법원 북부지원(검단) 설치가 추진되고 있어, 문을 열면 서구·계양구·강화군 등 일부 지역의 관할이 바뀔 수 있습니다.
인천 임차권등기명령, 무엇부터 확인해야 할까요
임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 세입자가 집을 떠나도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해 주는 제도입니다. 법원 결정으로 등기부에 임차권이 기록되면, 그 뒤에 이사하거나 전출해도 기존 권리가 그대로 남습니다.
중요한 것은 순서입니다. 반드시 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 다음 이사해야 하며, 그 전에 전출하면 권리를 잃을 수 있습니다. 신청은 집 소재지 관할 지방법원(인천은 인천지방법원)에 하고, 신청 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다. 전세보증보험 청구 때도 임차권등기를 요구하는 경우가 많습니다.
| 관련 법조문 | 내용 |
|---|---|
| 주택임대차보호법 제3조의3 | 임대차 종료 후 보증금을 못 받으면 임차권등기명령 신청 |
| 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 | 등기 후에는 대항요건을 잃어도 기존 대항력·우선변제권 유지 |
| 주택임대차보호법 제3조의3 제8항 | 신청 비용은 임대인에게 청구 가능 |
| 주택임대차보호법 제3조 제1항 | 주택 인도와 전입신고를 마치면 다음 날부터 제3자에게 대항력 |
| 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 | 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 시 후순위 권리자보다 우선변제 |
임차권등기명령 청구 요건·소멸시효·기간·필요 서류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 청구 요건 | 임대차 종료, 보증금 일부라도 미반환 |
| 소멸시효·기간 | 임대차 종료 후 언제든 신청 가능(이사 전에 신청) |
| 필요 서류 | 임대차계약서, 계약 종료 사실 자료(내용증명·문자), 주민등록 초본, 등기부등본 |
임차권등기명령 사건의 주요 쟁점
종료 증명
기간 만료나 해지 통지가 도달했다는 자료가 필요합니다.
등기 확인 후 이사
등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사합니다.
임대인 송달 문제
2023년 개정으로 결정 송달 전에도 등기가 가능합니다.
보증보험 연계
보증기관이 요구하는 서류와 순서를 함께 맞춥니다.
새 세입자 영향
임차권등기가 있는 집은 새 세입자가 꺼려 임대인이 반환을 서두르기도 합니다.
진행 순서
상담
계약서, 대화 기록, 송금 내역을 보고 청구할 수 있는 권리와 금액, 소멸시효를 먼저 확인합니다.
내용증명·증거 정리
상대에게 내용증명으로 지급을 요구하고, 소송에서 쓸 증거를 시간순으로 묶어 둡니다.
소 제기·가압류
상대 재산이 빠져나가지 않도록 가압류·가처분을 먼저 걸고, 소장이나 지급명령을 법원에 냅니다.
변론·조정
준비서면과 증거로 주장을 다투고, 법원 조정이나 화해권고로 판결 전에 끝내는 길도 함께 검토합니다.
판결·강제집행
판결이 나와도 상대가 갚지 않으면 재산명시, 압류·추심, 경매로 실제 돈을 받아냅니다.
인천 임차권등기명령 자주 묻는 질문
계약 기간 중간에도 신청할 수 있나요?
원칙적으로 임대차가 끝난 뒤 신청할 수 있습니다. 중도 해지 합의나 묵시적 갱신 후 해지 통지로 종료된 경우도 포함됩니다.
집주인이 연락이 안 돼요.
임대인에게 송달되지 않아도 등기가 가능하도록 바뀌었습니다. 종료 통지를 했다는 자료는 필요합니다.
임차권등기 후 전입신고를 다른 곳에 해도 되나요?
등기 후에는 새 집으로 전입해도 기존 권리가 유지됩니다.
비용은 누가 내나요?
신청한 세입자가 먼저 내지만 임대인에게 청구할 수 있습니다.
계약이 끝나기 전에 미리 준비할 것이 있나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 두세요. 그 기간에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 묵시적으로 갱신되어 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있습니다.
인천에 사는데 상대방이 다른 지역에 살면 어디에 소송을 내나요?
돈을 받을 사건이라면 돈을 받을 사람의 주소지에서 갚는 것이 원칙이라 인천지방법원에 낼 수 있는 경우가 많습니다. 다만 상대가 관할을 다투거나 사건 성격상 다른 법원이 맡아야 하면 옮겨질 수 있어, 소장을 내기 전에 관할부터 정리합니다.
담당 변호사
서고은 변호사
대한변호사협회 제34회 우수변호사상 수상
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