인천민사변호사 · 부동산
인천 부동산 계약금 반환 변호사
매매가 깨졌을 때 계약금을 돌려받거나 배액을 받습니다. 법무법인 정서 인천사무소는 인천지방법원 앞 학익동에 있어 재판 기일과 기록 열람을 가까이에서 챙깁니다.
핵심 답변
매도인이 집값이 올랐다며 계약을 취소하겠대요.
매수인이 중도금을 냈다면 매도인은 배액을 돌려주고 해제할 수 없습니다. 아직 착수 전이라면 계약금의 두 배를 받아야 해제가 되고, 그 전에 중도금을 보내 이행에 착수하는 방법도 검토합니다.
인천에서 부동산 계약금 반환 사건을 맡는 법원
- 민사 재판
- 인천지방법원 (인천 미추홀구 소성로163번길 17, 학익동)
- 소액사건
- 청구 금액 3,000만원 이하는 소액 단독재판부가 맡고, 강화군 주민은 인천지방법원 강화군법원도 이용할 수 있습니다.
- 가압류·강제집행
- 인천지방법원 신청과, 집행관사무소, 경매계
민사소송은 피고 주소지 법원이 기본이지만, 돈을 달라는 소송은 원고 주소지 법원에도, 부동산 사건은 부동산이 있는 곳 법원에도, 사고로 인한 손해배상은 사고가 난 곳 법원에도 낼 수 있습니다.
인천지방법원 북부지원(검단) 설치가 추진되고 있어, 문을 열면 서구·계양구·강화군 등 일부 지역의 관할이 바뀔 수 있습니다.
인천 부동산 계약금 반환, 무엇부터 확인해야 할까요
부동산 매매에서 계약금은 계약이 깨질 때 누가 얼마를 부담할지 정하는 기준이 됩니다. 상대가 중도금 지급 같은 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로 상대 잘못으로 계약이 깨졌다면 계약금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.
실제 다툼은 대부분 "누구 잘못으로 계약이 깨졌는지"와 "이행에 착수했는지"를 두고 벌어집니다. 대출이 안 나와 잔금을 못 낸 경우, 매도인이 집값이 오르자 계약을 깨려는 경우, 가계약금만 보낸 경우가 대표적이며, 계약서 특약과 문자 기록이 결과를 좌우합니다.
| 관련 법조문 | 내용 |
|---|---|
| 민법 제565조 | 이행에 착수하기 전에는 계약금 포기(매수인) 또는 배액 상환(매도인)으로 해제 |
| 민법 제544조 | 이행지체 시 상당 기간을 정해 최고한 뒤 해제 |
| 민법 제548조 | 해제 시 원상회복(받은 금전에는 받은 날부터 이자) |
| 민법 제551조 | 해제와 별도로 손해배상 청구 가능 |
| 민법 제398조 | 계약금을 위약금으로 정했으면 손해배상액 예정으로 추정 |
부동산 계약금 반환 청구 요건·소멸시효·기간·필요 서류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 청구 요건 | 계약 해제 사유(상대 귀책 또는 합의), 계약금 지급 |
| 소멸시효·기간 | 계약금 반환·위약금 청구 10년 |
| 필요 서류 | 매매계약서, 계약금·중도금 송금 내역, 등기부등본, 최고·해제 통지서(내용증명) |
부동산 계약금 반환 사건의 주요 쟁점
이행 착수
중도금 지급, 잔금 준비 통지 등이 착수로 인정되면 해약금 해제가 막힙니다.
위약금 특약
계약금을 위약금으로 정했다면 손해 증명 없이 청구할 수 있습니다.
대출 불가 특약
대출이 안 되면 무효로 한다는 특약이 있는지 확인합니다.
가계약금
중요 사항이 합의되지 않았다면 가계약금 반환을 다툴 수 있습니다.
배액 상환 방법
매도인은 배액을 실제로 제공해야 해제됩니다(공탁 포함).
진행 순서
상담
계약서, 대화 기록, 송금 내역을 보고 청구할 수 있는 권리와 금액, 소멸시효를 먼저 확인합니다.
내용증명·증거 정리
상대에게 내용증명으로 지급을 요구하고, 소송에서 쓸 증거를 시간순으로 묶어 둡니다.
소 제기·가압류
상대 재산이 빠져나가지 않도록 가압류·가처분을 먼저 걸고, 소장이나 지급명령을 법원에 냅니다.
변론·조정
준비서면과 증거로 주장을 다투고, 법원 조정이나 화해권고로 판결 전에 끝내는 길도 함께 검토합니다.
판결·강제집행
판결이 나와도 상대가 갚지 않으면 재산명시, 압류·추심, 경매로 실제 돈을 받아냅니다.
인천 부동산 계약금 반환 자주 묻는 질문
대출이 안 나와서 잔금을 못 내요. 계약금을 날리나요?
대출 불가 시 해제 특약이 있으면 돌려받을 수 있고, 없으면 원칙적으로 매수인 사정이라 계약금을 잃을 수 있습니다. 특약과 중개 과정의 설명 내용을 확인하세요.
가계약금만 보냈는데 돌려받을 수 있나요?
매매 대금과 중요 조건이 정해지지 않았다면 계약이 성립하지 않아 반환을 청구할 수 있습니다. 문자 내용이 판단 기준입니다.
계약금 일부만 냈는데 해제하면 얼마를 잃나요?
판례는 약정한 계약금 전체를 기준으로 해약금을 보는 경향이 있어 주의가 필요합니다.
상대가 잔금을 안 내요. 어떻게 해제하나요?
상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하고, 그래도 안 내면 해제를 통지합니다. 이후 위약금이나 손해배상을 청구합니다.
등기부등본만 보고 계약해도 괜찮나요?
등기부에는 소유자와 근저당·가압류 같은 권리관계가 나오지만, 미납 세금이나 다른 임차인의 보증금은 나오지 않습니다. 잔금 전날 등기부를 다시 떼어 보고, 필요하면 매도인에게 국세·지방세 완납증명서를 받아 두는 것이 안전합니다.
인천에 사는데 상대방이 다른 지역에 살면 어디에 소송을 내나요?
돈을 받을 사건이라면 돈을 받을 사람의 주소지에서 갚는 것이 원칙이라 인천지방법원에 낼 수 있는 경우가 많습니다. 다만 상대가 관할을 다투거나 사건 성격상 다른 법원이 맡아야 하면 옮겨질 수 있어, 소장을 내기 전에 관할부터 정리합니다.
담당 변호사
서고은 변호사
대한변호사협회 제34회 우수변호사상 수상
SBS 「모닝와이드」 출연 · 신종 사기 수법 해설
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