인천민사변호사 · 임대차·전세보증금
인천 우선변제권 변호사
경매에서 보증금을 먼저 받을 순위를 확인합니다. 법무법인 정서 인천사무소는 인천지방법원 앞 학익동에 있어 재판 기일과 기록 열람을 가까이에서 챙깁니다.
핵심 답변
확정일자를 받았는데 근저당보다 늦어요.
우선변제권은 근저당보다 늦은 순위로 배당받게 되어 경매가 되면 일부만 받을 수 있습니다. 배당 예상액을 계산해 대응 방법을 정하세요.
인천에서 우선변제권 사건을 맡는 법원
- 민사 재판
- 인천지방법원 (인천 미추홀구 소성로163번길 17, 학익동)
- 소액사건
- 청구 금액 3,000만원 이하는 소액 단독재판부가 맡고, 강화군 주민은 인천지방법원 강화군법원도 이용할 수 있습니다.
- 가압류·강제집행
- 인천지방법원 신청과, 집행관사무소, 경매계
민사소송은 피고 주소지 법원이 기본이지만, 돈을 달라는 소송은 원고 주소지 법원에도, 부동산 사건은 부동산이 있는 곳 법원에도, 사고로 인한 손해배상은 사고가 난 곳 법원에도 낼 수 있습니다.
인천지방법원 북부지원(검단) 설치가 추진되고 있어, 문을 열면 서구·계양구·강화군 등 일부 지역의 관할이 바뀔 수 있습니다.
인천 우선변제권, 무엇부터 확인해야 할까요
우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 확정일자 기준으로 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받는 권리입니다. 대항요건(전입+이사)과 확정일자를 모두 갖춰야 하고, 배당을 받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
| 관련 법조문 | 내용 |
|---|---|
| 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 | 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 시 후순위 권리자보다 우선변제 |
| 민사집행법 제88조 | 배당요구 종기까지 배당요구 |
| 주택임대차보호법 제3조의2 제4항 | 우선변제권 행사를 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도해야 보증금 수령 |
우선변제권 청구 요건·소멸시효·기간·필요 서류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 청구 요건 | 대항요건, 확정일자, 배당요구 |
| 소멸시효·기간 | 배당요구 종기 안에 배당요구 |
| 필요 서류 | 확정일자부 계약서, 주민등록 초본, 배당요구 신청서 |
우선변제권 사건의 주요 쟁점
순위 기준
확정일자와 대항요건 중 늦은 날을 기준으로 순위를 정합니다.
배당요구
배당요구를 하지 않으면 배당을 받지 못할 수 있습니다.
당해세
집주인의 당해 재산 관련 세금은 먼저 배당됩니다.
진행 순서
상담
계약서, 대화 기록, 송금 내역을 보고 청구할 수 있는 권리와 금액, 소멸시효를 먼저 확인합니다.
내용증명·증거 정리
상대에게 내용증명으로 지급을 요구하고, 소송에서 쓸 증거를 시간순으로 묶어 둡니다.
소 제기·가압류
상대 재산이 빠져나가지 않도록 가압류·가처분을 먼저 걸고, 소장이나 지급명령을 법원에 냅니다.
변론·조정
준비서면과 증거로 주장을 다투고, 법원 조정이나 화해권고로 판결 전에 끝내는 길도 함께 검토합니다.
판결·강제집행
판결이 나와도 상대가 갚지 않으면 재산명시, 압류·추심, 경매로 실제 돈을 받아냅니다.
인천 우선변제권 자주 묻는 질문
배당요구는 꼭 해야 하나요?
경매 신청 전 등기된 임차권 등 일부 예외를 빼면 배당요구를 해야 배당받습니다.
계약이 끝나기 전에 미리 준비할 것이 있나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 두세요. 그 기간에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 묵시적으로 갱신되어 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있습니다.
인천에 사는데 상대방이 다른 지역에 살면 어디에 소송을 내나요?
돈을 받을 사건이라면 돈을 받을 사람의 주소지에서 갚는 것이 원칙이라 인천지방법원에 낼 수 있는 경우가 많습니다. 다만 상대가 관할을 다투거나 사건 성격상 다른 법원이 맡아야 하면 옮겨질 수 있어, 소장을 내기 전에 관할부터 정리합니다.
담당 변호사
서고은 변호사
대한변호사협회 제34회 우수변호사상 수상
SBS 「모닝와이드」 출연 · 신종 사기 수법 해설
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